不動産投資で満室を目指す3つの方法!空室を解決する方法

空室問題を解決する real estate
空室問題を解決する
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不動産投資で満室を目指す3つの方法!空室を解決する方法

今回の内容は、とある行動をきっかけに私の会社で所有している、6か月もの間、空室があったマンションですが、とあることをきっかけに「入居づけ」が一気に動き出した!、というお話です。

この記事の最後に客づけに大事なことを3つお伝えしますのでお楽しみに。

と、そのまえに!

まだ、わたしのことを知らない人も多いと思いますので簡単に先に自己紹介です。

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・20歳で両親の経営する自動車会社に就職

・27歳で母親、30歳で父親が他界し会社を事業承継

・新設法人として不動産会社を設立

・個人としても不動産投資家として活動

・北海道大宅塾と道東大家塾に参加して情報収集や人脈を構築

・J-RECに所属して実務レベルでの不動産の勉強しながら情報収集

・大家仲間(業務提携含む)も多く、不動産関係業者もチームレベルで構築

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|やはりまずはshunbowを知ってもらうことが一番たいせつと思います|

https://note.com/ceo_shun/n/n486a28dbc00a

では、さっそく本題にはいっていこうと思います。

6か月以上も客づけ出来なかった部屋を客づけ出来た理由

会社資産として北海道K市にある中古マンションを購入

内屋根部分がスケルトンのリノベーションフリーの条件仕様だった部屋
中古マンション購入時の元管理人室だった残置物だらけの部屋
床面も作業途中になった状態のこのような中途半場な部屋が数部屋あった

まずは、簡単に物件情報の説明をしていきますね。
この物件は、2019年11月に取得した中古RCマンションで部屋数は全部で24室あります。

そのうち、18室が空室となっていて空室の部屋には残置物が置きっぱなしの部屋や未改装のままの部屋がほとんどという状態でした。

ここでさっそく余談ですが、とても良い経験だったのと、驚きがありました。
みんなに見せたくてバッチリ撮影をしたのでちょっとこの写真を見てみて欲しいwww

ある意味「芸術」じゃないか!とも言えるくらいすごい部屋が1部屋・・・。

最もリノベーション費用のかかった「火事部屋」はまるで芸術だった

元々の持ち主が自ら放火したらしい火事部屋はまるで芸術作品のようだったwww

いかがでしょうかみなさん?これがみんなに見せたかった火事部屋!なんだけどどうかなwww

この部屋は畳のあるこの和室から出火してその部屋を中心に相当燃えたということ。
もちろん、死人や怪我人は出ていませんのでご安心ください(^u^)

なんでも、前のオーナーさんが自ら放火をして火を放ったとの可能性が高いんじゃないかとの事で、実際に火災保険も当時出なかったっていうんだから本当に色々と参考になった事例だったね。

実はこの部屋の修繕がまた結構かかったんだけど、諸般の好条件があったため奮発してこの部屋も気合をいれてリノベーション!!


いまのところ、紹介した残空室の1部屋だけは未だリノベーションはしていないのですが、この部屋も他の部屋が埋まれば手がけようとは考えていますよ。


というわけで、6部屋中5部屋がリノベーションを施工完了したことになります。

マンションの周辺環境から、物件条件的にはかなり良いと地場の不動産会社社長とも話して打合せをしていた経緯もあり自信はバッチリ!買った当初はやる気がとまりませんでしたwww

ところが、修繕が完了した2020年3月より6か月経過した2020年8月になっても未だに2室しか決まっていない状況が続いたんだよね・・・これはヤバイと段々と日に日に思うようになった。
その2室も3月にほぼ同時に契約したものでそれ以降で考えると約5か月もの長期に渡り空室だったということになるんだよね。

打合せや計画した予定より大幅に「空室」が続き空室物件対策を考えるようになった。

2020年8月まで待って待って、待ち焦がれましたよ(笑)本当に・・・

しかし、一向に不動産会社からは何の連絡もなかったため、
わたし自身で客づけの営業に動こう!と、決意したところからがこの記事が生まれますwww

空室問題を解決したアドバイザーの存在

地元のBARで一緒に飲んで色々なアドバイスをいつもくれる不動産業界の先輩

わたしには、実に多くの経営者の仲間や不動産業界の仲間がいます。
おかげさまで、ほぼすべての分野でそれぞれの専門家がいるのでとても助かってます。

今回は、そんな仲間の1人である不動産会社の経営者でもあり不動産投資家でもあるHさんがたまたま教えてくれた有益な一言からはじまったエピソード!これがきっかけをくれたんだよね。

このHさんは、K市内にて最近中古RCマンションを購入していました。
わたしも、勉強がてらHさんと一緒にその物件の中を内覧させてもらいました。

当時で、3室が空いていた状態

たしかこの時が6月下旬くらいだったと、記憶(間違ってたらすいませんwww)

それから、その年の8月のお盆前・・・。
久々に、その後のマンションの経過を、また別の不動産投資家仲間から耳にすることになりました。

なんと、まさかのいっきにHさんのマンションが最近3部屋が埋まった!というんだよね(・ω・)ノ

実は7月の中旬に、Hさんとは電話で話しをしていて「まだ、部屋が決まらなくて困っている」という話を聞いてたんだけど、
それが、ここへきて一気に3部屋がほぼ同時に決まったというから、わたし自身も6ヶ月間も空室の部屋がある身としては、どうやって客づけしたのかとても気になり出してしまって・・・

数週間経過した2020年8月のお盆の前に、たまたまHさんと飲みがてら打合せをするため直接会うことがになったんだけど、そこでとても良いアドバイスを受けたんだよね(≧▽≦)/


このアドバイスがきっかけで6カ月物間空室だったマンションの客づけが大きく動き出した

戦略的に即客付けのアクションを起こす

みんなが客付けに困る中で、ここがいちばん気になるところだよねwww

わたしは正直に「どうやって客付けしたのか」をHさんに尋ねた。

Hさんはこう答えました

「たまたま、親しい店長が常口にいてその人と会っていろいろと話したんだよ。」

「とても、親身になってくれる人でさ、客づけに必要なことを1つ教えてくれたんだけど、それを実践したらすぐにぽんぽんぽんと、アッと言う間に3部屋決まったんだよね。」


Hさんは、7月には連休があったためなんとしてもそれにぶつけて不動産会社には客づけをがんばってほしいとの考えがあったらしく、一生懸命その直前に活動していました。

Hさんがわたしにしてくれたアドバイス、それは、、、これが戦略その1

「あまり直接不動産会社を廻る大家さんはいないから、直接担当者を廻るべき」
とのことでした。

しかもそれは、連休中に起こったとの事!だからなるべくなら大型連休中のコロナショックのいまだからこそお部屋探しや引っ越しをするターゲット層に着目したんだよね。

そして、いままで1度も不動産会社廻りをしていなかったわたしは、同様の考えで8月のお盆に合わせてと思い、その前にすぐ準備をしてK市の不動産会社を営業廻りしたのですね(>_<)

北見市内にあるアパマンショップへ突撃訪問

不動産賃貸業者への5社営業訪問をした結果

運がよかったのか、土曜日のしかも、アポなし飛び込みで北見市へ営業訪問をしました!
ちょうどこのタイミングは「お盆前」という事もあり、長期連休のいまは新型コロナで皆さんがあまり遠出したり旅行したりする方が少ないようでわりと住環境への意識が高いとの意見を聞いていた。

そのため、お盆前に仕込んでお盆の連休中に訪れる訪問客を狙った戦略を立てての営業訪問。
すべての会社にたまたま、担当者の方がいらっしゃっていて、
とてもスムーズに、話を聞いてもらうことが出来て一安心。

すると、期待値以上のいろいろな情報を耳にすることが出来きて、これもやっぱり営業の魅力だね!
また、直接会って客づけをお願いすると快く受けてくれたりと驚くほどにスムーズに皆さんと関係を築くことが出来ましたよ(^^♪

実は、
わたしが、管理会社でもない他の不動産会社に他社で管理しているマンションの客づけを快く受けていただいたのには1つの理由がありました。

それが戦略その2でもある「広告料」です。

通常は1か月が平均とする地域のようで、その辺を鑑みながら高くもなく安くもないちょうどお互いにとって良い、「2か月分の広告料」を提示したんです。

この条件で、この日廻った大手5社すべての担当者から好印象を得ることが出来ました。

ただし、これは各地域や不動産会社などで条件はバラバラだからもしもこの広告料戦略を検討するのなら事前にその物件の地場情報(不動産会社、広告料の相場)を調べるのがオススメだよ。

というわけでさあ、あとは待つだけとなりましたね。

タイミングを狙ったお盆前後の嬉しい結果報告

なんと、正直期待はしてましたが、予想以上に早いタイミングで嬉しい連絡がありました。
それは、営業廻りをした土曜日の翌々日月曜日にさっそく1件の申し込みがはいったとのこと!!

これには、ほんとに感謝なんだけど土曜日の日に、実はわたし自身の考えと戦略をHさんの話を交えて各担当者にしていたんだよね。

出来れば「お盆に向けて急ぎでマイソクなど作成してネット掲載してほしい」と。

おかげで、この戦略が見事に功を奏しまして、お盆明けたら1件は本契約をいただき、
さらに、もう1件の申し込みが来ているという嬉しい報告でした。

狙いは的中しました!ってことだねwww

まとめ

結論は戦略と行動だった

すこし長くなってしまいましたが、わたしが今回自分自身で経験し実践したノウハウをしっかりと皆さんにお伝えしようと思います。

客づけに困ったら重要なことは3つ!
1. 客づけが得意な仲間や地場の関係者にアドバイスをもらう
2. 不動産会社にまる投げせず自分で不動産会社を営業訪問する
3. 営業訪問する前に事前に自分の戦略と相手への好条件を用意する

まだ全室完全に埋まったわけではないけれど、ここまで来ればあとは時間の問題だと安心と自信に満ち溢れて待つことにします。

※この記事はより良いものにするため継続して修正や加修をする予定です

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